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Erst das Baurecht, dann der Preis: Ein Grundstück verkauft sich über das, was darauf gebaut werden darf. Bevor Bauherren oder Bauträger ein Angebot abgeben, wollen sie Planungsrecht, Erschließung und die Eintragungen im Grundbuch kennen. Diese Seite zeigt, was Sie vorab klären sollten.
Die Antwort hängt davon ab, in welchem Bereich Ihr Grundstück planungsrechtlich liegt. Es gibt drei Fälle.
Ein Bebauungsplan legt fest, wie das Grundstück genutzt werden darf, etwa als Wohngebiet, und in welchem Umfang gebaut werden kann: Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl oder Zahl der Vollgeschosse, Baugrenzen und oft auch die Dachform. Ein Vorhaben, das diese Festsetzungen einhält und erschlossen ist, ist zulässig (§ 30 BauGB). Die Bebauungspläne für Freiburg können Sie bei der Stadt einsehen.
Hier gilt § 34 BauGB: Ein Neubau muss sich nach Art und Maß der Nutzung, Bauweise und überbaubarer Fläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Was das im Einzelfall bedeutet, ist Auslegungssache. Käufer kalkulieren deshalb vorsichtiger, solange keine verbindliche Auskunft vorliegt.
Außerhalb der bebauten Ortsteile ist Wohnbebauung grundsätzlich nicht zulässig (§ 35 BauGB). Solche Flächen werden als Garten, Wiese oder landwirtschaftliche Fläche gehandelt und liegen im Wert deutlich unter Bauland.
Mehr Sicherheit gibt ein Bauvorbescheid. Mit ihm lässt sich bei der Baurechtsbehörde verbindlich klären, ob ein bestimmtes Vorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist. Gerade bei Grundstücken nach § 34 BauGB erweitert er den Kreis ernsthafter Käufer.
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Wert je Quadratmeter für eine Zone mit ähnlichen Grundstücken. Der Gutachterausschuss leitet ihn aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen ab, in Baden-Württemberg ist er kostenlos im Portal BORIS-BW abrufbar. Für eine erste Orientierung ist er gut geeignet.
Der Preis für ein einzelnes Grundstück kann davon deutlich abweichen. Größe und Zuschnitt, eine Hanglage, die tatsächlich mögliche Bebauung, der Erschließungszustand und Lasten im Grundbuch führen zu Zu- oder Abschlägen. Auch ein Altbestand, der abgerissen werden müsste, geht in die Rechnung eines Bauträgers ein. Deshalb bewerten wir nicht allein die Fläche, sondern das, was ein Käufer darauf verwirklichen kann.
Hans-Peter Heid ist seit 1994 Immobilienmakler in Freiburg und verkauft mit seinem Team Grundstücke in Freiburg, im Breisgau und in ganz Baden, an private Bauherren ebenso wie an Bauträger. Bevor ein Grundstück angeboten wird, klären wir mit Ihnen, was darauf gebaut werden darf, und stellen die Unterlagen so zusammen, dass Käufer ihre Planung darauf aufbauen können.
Ein Grundstück gilt als erschlossen, wenn es an eine öffentliche Straße angebunden ist und die Anschlüsse für Wasser, Abwasser und Strom erreichbar sind. Für Käufer ist wichtig, ob die Beiträge für die Erschließung bereits abgerechnet und bezahlt sind. Darüber gibt eine Anliegerbescheinigung der Stadt Auskunft.
Liegt das Grundstück in zweiter Reihe, braucht es eine gesicherte Zufahrt und gesicherte Leitungswege, meist über ein Wegerecht im Grundbuch oder eine Baulast. Fehlt diese Sicherung, lässt sich das Grundstück für Bauherren und ihre Banken nur schwer finanzieren.
Manches Grundstück ist groß genug für ein zweites Haus. Wer einen Teil davon verkaufen möchte, braucht eine Vermessung durch die Vermessungsbehörde oder einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur. Danach werden im Liegenschaftskataster und im Grundbuch eigenständige Flurstücke gebildet.
Vorab sollten Sie klären, ob auf der neuen Teilfläche tatsächlich gebaut werden darf und ob das bestehende Haus nach der Teilung die Vorgaben zu Abständen und Zufahrt weiter erfüllt. Verkauft wird häufig eine noch nicht vermessene Teilfläche, die der Kaufvertrag dann anhand eines Lageplans beschreibt.
Eine Auswahl von Immobilien aus der Region, die wir verkauft haben, jeweils mit Angabe der Grundstücksgröße. Weitere Objekte zeigen unsere Referenzen.
Verkauft
Verkauft
VerkauftBeim Erbbaurecht gehören Grundstück und Gebäude verschiedenen Eigentümern: Der Erbbauberechtigte darf das Grundstück für eine vereinbarte Laufzeit bebauen und nutzen und zahlt dafür einen Erbbauzins. Verkauft werden kann sowohl das Erbbaurecht mit dem Haus als auch das belastete Grundstück selbst.
Wer ein Haus auf Erbbaurecht verkauft, braucht häufig die Zustimmung des Grundstückseigentümers, wenn der Erbbaurechtsvertrag das vorsieht. Käufer und Banken achten vor allem auf die Restlaufzeit, die Höhe und Anpassung des Erbbauzinses und die Entschädigung bei Ablauf. Diese Punkte bereiten wir aus dem Vertrag verständlich auf.
Wegerechte, Leitungsrechte oder ein Vorkaufsrecht stehen in Abteilung II des Grundbuchs. Baulasten, etwa eine übernommene Abstandsfläche, führt in Baden-Württemberg die Baurechtsbehörde in einem eigenen Verzeichnis. Bei früher gewerblich genutzten Flächen kommt die Frage nach Altlasten hinzu, die sich über eine Auskunft aus dem Altlastenkataster klären lässt. Je früher solche Punkte bekannt sind, desto besser lässt sich der Preis begründen.
„Herr Heid hat mich beim Verkauf einer geerbten Immobilie auf einem Erbbaugrundstück betreut, ich kann Hi Immobilien uneingeschränkt weiterempfehlen. Die Abwicklung war hervorragend ich fühlte mich stetz gut betreut. Von Anfang der Immobilienbewertung bis zum Notartermin und der Übergabe der Immobilie.“
„Wir geben fünf Sterne, da Unsere Häuser trotz erheblichen Herausforderungen, was Grundbuch angeht oder auch Erbe angeht, hervorragend gelöst wurde. Herr Heid hat diese Probleme sehr professionell gelöst. …“
„Herr Heid hat für uns zwei Immobilien aus einem Nachlass in Wittnau und Bad Krozingen verkauft. Da ich in der Nähe von München lebe, was ich darauf angewiesen, einen kompetenten und serviceorientierten Partner vor Ort zu finden. Herr Heid hat in allen Belangen meine Anforderungen und Erwartungen bei weiten übertroffen. …“
Ausgewählte 5-Sterne-Bewertungen aus unserem Google-Unternehmensprofil im Originalwortlaut, Kürzungen sind mit … markiert. Wir prüfen nicht selbst, ob die Verfasser unsere Kunden waren; es gelten die Richtlinien von Google.
Die kostenlose Online-Marktwertanalyse für Grundstücke liefert eine erste Einordnung nach Lage und Fläche. Für eine belastbare Zahl sehen wir uns auf Wunsch anschließend Baurecht, Zuschnitt und Grundbuch gemeinsam mit Ihnen an.
Für ein unbebautes Grundstück nicht, der Energieausweis ist nur für Gebäude vorgeschrieben. Steht auf dem Grundstück noch ein Altbau, sprechen Sie uns an, dann kommt es auf den Einzelfall an.
Zuerst klären wir, ob ein Bebauungsplan gilt oder ob sich eine Bebauung nach § 34 BauGB an der Umgebung orientieren muss. Verbindliche Sicherheit gibt ein Bauvorbescheid, den Sie vor dem Verkauf bei der Baurechtsbehörde beantragen können.
Im Portal BORIS-BW, kostenlos und ohne Anmeldung. Dort wählen Sie die Lage auf der Karte und sehen den Wert der Richtwertzone mit ihren Merkmalen. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert und ersetzt keine Bewertung des einzelnen Grundstücks.
Das hängt von Größe, Zuschnitt und Baurecht ab. Bauträger kalkulieren mit der zulässigen Bebauung und kaufen oft unter dem Vorbehalt einer Baugenehmigung. Private Bauherren planen ein einzelnes Haus und brauchen vor allem eine gesicherte Finanzierung. Wir machen die Angebote beider Gruppen für Sie vergleichbar.
Das wird im Kaufvertrag vereinbart, beide Varianten kommen vor. Wichtig ist, dass Kosten und Ablauf der Vermessung vor der Beurkundung eindeutig geregelt sind.
Für unbebaute Grundstücke gilt die gesetzliche Halbteilung der Maklerprovision nicht, die Aufteilung wird frei vereinbart. Den Ablauf vom ersten Gespräch bis zur Umschreibung im Grundbuch und die übrigen Kosten für Verkäufer finden Sie auf der Seite Immobilie verkaufen in Freiburg. Haben Sie ein Grundstück geerbt, hilft Ihnen der Ratgeber zur geerbten Immobilie.
